Appartement aan zee fiscaal aftrekbaar?

1. DOORN IN HET OOG VAN DE FISCUS

Sinds begin 2000 heeft de fiscus de aanval ingezet op zogenaamde vruchtgebruikconstructies, waarbij een vennootschap het vruchtgebruik en de bedrijfsleider de naakte eigendom van een onroerend goed kocht. De eerste aanval bestond er in om de opsplitsing van de prijs in vruchtgebruik en naakte eigendom te betwisten. Als het vruchtgebruik te hoog was gewaardeerd en de naakte eigendom te laag, werd de bedrijfsleider belast op een voordeel omdat hij de naakte eigendom te goedkoop had kunnen verwerven. De tweede aanval gaat een stap verder. De fiscus, hierin de laatste jaren vaak gevolgd door de rechtspraak, viseert de aftrekbaarheid van kosten die een vennootschap doet aan een onroerend goed dat zij gratis ter beschikking stelt van haar bedrijfsleider, los van de vraag of de aanschaffingswaarde correct is. Om de kosten te verwerpen, grijpt de fiscus terug naar het algemene voorwaarde voor de aftrekbaarheid van kosten, namelijk dat de kosten worden gemaakt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. Aangezien het onroerend goed “gratis” ter beschikking gesteld wordt, voldoen de kosten niet aan deze algemene voorwaarde en moeten ze worden verworpen. Het onroerend goed genereert immers geen marktconforme huurinkomsten. Tot 2016 werd deze aanval van de fiscus gemakkelijk afgeweerd door de “bezoldigingstheorie”. Hierbij wordt de “gratis” terbeschikkingstelling gezien als een vergoeding in natura. Maar in 2016 oordeelde het Hof van Cassatie dat de bezoldigingstheorie enkel van toepassing is als de gratis terbeschikkingstelling een vergoeding is voor werkelijke prestaties van de bedrijfsleider. Op basis van deze voorwaarde werd in de praktijk geoordeeld dat de gratis ter beschikkingstelling fiscaal maar aftrekbaar is als wordt aangetoond dat er bijkomende prestaties van de bedrijfsleider zijn.

2. GENUANCEERDERE RECHTSPRAAK

Ook de hoven en rechtbanken leken weinig sympathie te hebben voor vennootschappen met appartementen aan zee. De hoven en rechtbanken waren een ruime toepassing van de bezoldigingstheorie niet meer genegen. Het louter aanrekenen van een voordeel van alle aard voor gratis terbeschikkingstelling van een onroerend goed was niet voldoende om de kosten met betrekking tot het onroerend goed fiscaal te aanvaarden.

Veel van deze rechtspraak had echter betrekking op vruchtgebruikconstructies. Daar zit het grote verschil met het recente arrest van het hof van beroep van Gent. De zaak waarover het hof moest oordelen betrof appartementen in volle eigendom waarvan er één aan een bestuurder werd ter beschikking gesteld met aanrekening van een voordeel van alle aard. In deze situatie is het hof van oordeel dat de aankoop weldegelijk gemaakt wordt om belastbare inkomsten te verkrijgen, zijnde de later te verwachten meerwaarde. Daarbij maakt het niet uit op welke manier en door wie de appartementen worden gebruikt, zelfs al is dit volledig voor privébestemming.
Het hof benadrukt dat de appartementen een investering zijn. Een vennootschap
die een vruchtgebruik verwerft kan enkel rekenen op een theoretische meerwaarde die niet heel waarschijnlijk is. De volle eigendom echter zal vroeg of laat normaal gezien aanleiding geven tot een meerwaarde die belast zal worden. Deze mogelijke meerwaarde kon bovendien worden aangetoond door de vennootschap op basis van een schattingsverslag.

3. CONCLUSIE

Het onderbrengen van onroerend goed dat privé gebruikt wordt in een vennootschap blijft een complex en genuanceerd verhaal. Als u dit overweegt, is het cruciaal om aan te tonen dat de vennootschap belang heeft bij het verwerven van het onroerend
goed en dat zij hierdoor belastbare inkomsten zal verkrijgen of behouden. Dankzij het hof van beroep te Gent is er nu ook duidelijkheid dat een toekomstige realisatie van een meerwaarde (die waarschijnlijk is) ook moet meegenomen worden in deze beoordeling.

Bert Mesdom,
Sanders Accounting & Consulting Gent